百强销售下跌12%、中海大跌14% 但拿地却放量4倍多 逆周期之王的中海，是在赌行业见底了？

文|10强房企战略点评 潘永堂

2025年的中海，很“任性”。

一面是销售大跌14.3%，一面是拿地放量4倍多。

拿地热与销售冷的两种画风，“冲突感”太强！

地产人都在问

中海猛拿地，这是在赌“行业快见底”了？

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一方面，2025年是中海的销售小年，“寒气逼人”！

数据说话，2025年1~6月，中海销售下跌19%；随后的1~9月中海销售下跌14.3%，位列10强跌幅榜第三，而且跑输了10强跌幅均值11.2%。

应该说，中海这个双位数跌幅，有点打脸。

因为对比过去5年看，这堪称中海少见之“败绩”。

一则利润王帽子丢了2年多，而2025年销售又开始“走弱”。

但对比过去4年，中海销售一路几乎都是“正增长”。

比如20年增13%、21年增3%，23年增5%，24年增0.3%（是地产10强唯一一个正增长的选手），但今年25年中海却不行了，而且还是“双位数跌幅”。

另一方面，让人不解的是——中海在“行业下行、自身销售也下行、行业未来信心迷茫”时，2025年拿地却是持续连续加码，数量上是“翻倍”大手笔拿地。

有3个小指标能证明中海的拿地“雄心”。

其一，2025年1~9月，中海权益拿地759亿，位列全国第一的同时，比去年中海同期拿地177亿，更是相当于放量4.3倍。

对全年拿地，总裁张智超表示：中海地产2025年投资将保持“稳中有进”的态势，继续保持行业领先的投资强度。

整个2025年，预计又是中海的拿地大年了！

其二、截止前9月，中海拿地强度高达0.45，这个系数对比同行，算是“超进取”的拿地了；

其三、中海2025年上半年拿地393亿，比去年同期129亿大增“3倍”；（中指院数据），上半年翻3倍后，紧接着的三季度中海拿地，又再次放量“翻倍”。

即中海三季度再次疯狂出手，仅三季度就拿地366亿。等于说，仅三季度中海拿地量（366亿）就几乎等同于25年上半年两个季度的拿地总量（393亿）。

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下行期，房地产拿地都奉行“以销定投”法则，销售好，就多拿点地，反之亦然，但中海显然不按常理出牌，如此“逆销售、逆大势”反向大手笔连续翻倍拿地，很多人看不懂。

尤其当下很多人觉得房地产这个行业已翻篇了，一些央企甚至都退出地产赛道了，中海为何还如此大手笔拿地？

其实穿透看，中海的逻辑还是清晰的，理性的。

其一、25年上半年拿地翻3倍？

其实一方面是因为2024年上半年是中海乃至整个头部房企的拿地小年，彼时主要是一线城市供地量偏少，优质土地也不足，所以中海24年上半年就拿地129亿，仅仅拿了6宗。

彼时不仅仅是中海，华润保利招商拿地销售比都不到0.2，所以24年上半年拿地基数低是原因之一。原因之二是2025年地方财政收入压力更大，核心一二线城市都供出了地段更中心，产品多新规的优质地块。

所以，25年上半年拿地393亿，比24年同期129亿，放量了3倍左右。

其二，为何三季度中海再度放量拿地？

事实上，根据业内不完全统计，2025年7月、8月、9月中海就陆续在上海、深圳、济南、青岛、沈阳连续出手。其中，仅仅上海一城就出手200亿左右，深圳24亿。

本来25年上半年拿地就同比放量3倍后，为何三季度再次大放量？

事实上，三季度的楼市信心指数、楼盘到访量、销售量全国都是连续下滑，中海哪里来的胆量和信心？

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中海敢于下行期、敢于三季度勇猛出手？穿透来看核心有三大缘由。

缘由1：中海是一家绝对利润导向的房企，这是中海几十年的执念。

而房地产行业拿地规律恰恰是一二季度“保规模”，三季度“保利润”，四季度谨慎拿地的节奏图。

所以三季度保利润，正好匹配契合了中海一贯的“高利润”战略。

道理很简单。

一二季度保规模是因为年初拿地可以年内首开销售从而兑现到当年业绩，所以可以“保规模”为主。

三季度为何可以“保利润”了？核心在于一二季度全国房企都在“抢地”，导致土地溢价率普遍高，因此一二季度拿地利润率往往不够“漂亮”；而三季度拿地因为节点上赶不上当年业绩兑现，许多房企会收缩投资，加上一二季度抢地“手中有粮”后三季度拿地紧迫性降低，所以最终三季度土地市场竞争对手会迅速变少，“底价或低溢价”成交地块会增多，这就适合“保利润”。

四季度是特殊的，核心房企需预留资金应对“年底各种偿债、工程款等支出”，加上对未来一年市场往往不明朗，所以四季度拿地会

“”整体谨慎”。

从“四个季度拿地侧重点”看，致力于高利润的中海自然不会放过“三季度”抢地，这是中海敢于逆周期、逆销售下行、逆行业下行依然出手的第一个原因。

事实上，25年三季度土地行情与土拍溢价率都在下行。

统计数据显示，2025 年三季度，全国 300 城宅地成交面积同比下降 14%，溢价率降低至 1.5%，核心城市土地价格较 2024 年同期低约 15%。中海抓住这一窗口期，以低于市场预期的价格获取优质地块，无疑“保利润”目标又落实了一大步。

比如所获上海徐汇东安城市更新项目楼面价7.5 万元/㎡，较周边 2024 年地块低 15%。

比如所获青岛 CBD 商住地块以 8.41 亿元成交，楼面价 13180 元 /㎡，溢价率仅 0.61%，预留了充足利润空间。

有机构预测，中海2025年三季度获取地块中，预计利润率超过15% 的项目占比达70%。

缘由2：为何自身销售下行，中海还有能力三季度再放量拿地了？

这背后有2大隐情。

其一，为何2025年上半年中海销售下行？除了外部市场行业整体下行，内部中海集团营销一把手更替带来的动荡外，一个更重要的原因是中海25年上半年乃至前三季度业绩下滑核心源于今年供货货量“阶段性不足”导致。

对此，中海管理层也解释：“2025年上半年可售货量较去年同期减少约640亿元，导致销售额同比减少约280亿。”

等于说，中海吃了供货量不足的“亏”。

为何供货不足？一个重要原因是2024年是中海拿地小年，这也导致25年上半年供货相对不足。

眼下25年前三季度销售大跌已成事实，那么26年中海销售如何能保持充足货值供应，于是三季度拿地也变得重要。

其二、行业下行，自身销售下行，那么中海有充足现金流三季度拿地吗？而这一点正好是中海相对其他头部房企的强项。

截至 2025 年 6 月末，中海在手现金超 1089 亿，净负债率仅 28.7%，平均融资成本 2.9%，低于行业平均的 4.5%。这三项指标均居行业首位。

一方面，1089亿在手现金，直接决定逆周期拿地的直接“弹药量”，避免因资金不足错失低价地块，同时也是应对销售回款波动的缓冲垫。

而截止2025年中中海手握1089亿资金，妥妥的现金奶牛体质，而且融资渠道通常且综合融资成本低至2.9%又是间接支撑。

据说2025年中海三季度拿地巨量资金，65%为中海自有资金，远高于行业平均的 30%，避免了依赖销售回款的被动性。

另一方面，中海高达4.9倍的超高短债比以及28.4%的超低净负债率让中海短期无偿债压力，可以放心将资金投向土地市场，不惧拿地后缺钱开发。

所以综合看，即使销售下行，中海强大的财务优势依旧让其有足够弹药大手笔拿地。

缘由3：中海25年前9月又是拿地第一，事实上，23年，24年权益拿地额也是行业第一，那么，中海这3年为何拿地“如此之猛”？还有第三个缘由就是中海整体土储还是相对不足。

数据说话，整体而言，从总土储面积来看，截止2025年6月末，保利是5855万平米，华润置地是4895万平米，而中海只有4047万平米。

相对而言，既有土储看，保利是6字头，华润是5字头，唯有中海是4字头。

总土储的相对不足，让保利相对保利、华润等更有积极拿地的“补仓”紧迫性。

缘由4：行业的冬天，但却是10强的春天。

高盛预计，到2035年头部10强房企全国市占率将达到50%。

但截止2025年9月底，头部10强房企整体行业市占率才23%。

作为建筑专业出身，地产开发“行活最牛”的10强顶级选手中海，显然，要在未来10强扩张赛中占据领先地位。

如何领先？

首先第一关就是拿地肯定要争上游！

小结

2025年前9月中海为何拿地放量，行业第一老潘已经解释了。

那么站在更大视角，如何理解中海2025年前9月乃至23年，24年连续三年都拿地行业第一？

这是个更战略级的问题。

老潘用2个中海管理层的研判来回复。

其一、中海管理层有一个前瞻判断，即“十四五期间是决定中国房地产行业未来20年竞争基本格局的关键5年。

从这个战略预判看，就不难理解为何中海在十四五拿地排名强势进取，遥遥领先了。

21年拿地全国4强，

22年全国2强，

23年全国第一，24年全国第一，25年不排除继续全国第一。

其二、面向十五五，中海的战略目标是保持中海住宅开发业务市场领先地位，继续扩大市场份额，到十五五末期成为行业绝对领导者。

显然，中海“抢滩十四五，领先十五五”的十年决战赛，已经明牌了！

行业地位领先明牌之外，老潘也提醒

一家过度追求利润至上，而不是客户至上的房企，又能强多久了？

中海，如何成为一家伟大的房企？

这是中海十五五更应该思考的。

你对中海的阳谋，怎么看？欢迎留言一起聊聊。